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佳兆业与SKP合作 新馆科技感十足

时间:2019-12-28     【转载】   来自:凤凰网奇点商业   阅读

种好梧桐树,引来金凤凰? 近日,SKP南馆入驻佳兆业广场吉日开业,一方是热门奢侈品商场,与原SKP隔街相望,一方坐拥国贸CBD,长安街延线钻石地段,同时,两者又都曾是风口话题,合体之后充满想象。

命途多舛的“佳兆业广场”

坊间,佳兆业广场和SKP都有着“京城之最”的称号。只不过SKP被捧为“京城最贵奢侈品商场”,而佳兆业广场前身却曾被冠以“京城第一烂尾楼”的名号——十一年内四次更名、六次易主,在中国房地产黄金年代一路烂尾,落得一地鸡毛。

图片来源/凤凰网奇点商业摄 

快乐都一样,悲剧各不同。佳兆业广场曾经的“烂尾”经历足以拍成一部史诗级商业地产纪录片。 

2004年,王府世纪董事长王志才以土地协议出让的方式拿下了长安街沿线最后一块70年产权用地,并定名“耀辉国际城”。彼时评价,王志才的幸运值不亚于中了一张彩票。 

但之后的“兑奖”过程并不尽如人意。仅几个月后,王志才因资金吃紧,无力开发,遂以3100万元转让耀辉国际城62%的股份与天鸿宝业联合开发。然而天鸿宝业竟也力不从心,仅仅支撑三年,便于2007年8月携着耀辉国际城“改嫁”首开,并重组为首开股份。 

2008年,首开股份在项目即将上市之际,以“不擅经营豪宅”为由将项目转让给了香港世纪协润,项目更名为“擎峰阁”。 项目上市后,并未如预想般热销,为了偿还收购项目欠下的债务,世纪协润寻来中国奥园投资,并将项目更名为“长安8号”。可直至2010年,项目销售仍旧惨淡,又逢国家调控房价,中国奥园也选择知难而退。2012年3月,中国奥园以14.8亿元将所持51%股权全部出售给了金利丰。而金利丰是一家投资公司,接手后并未开发,项目又陷入停滞。 

直至2013年,素有“旧改之王”之称的佳兆业化身终极接盘侠闪亮登场。佳兆业股东绕过上市公司佳兆业,耗资60亿元从世纪王府和金利丰集团手中收购100%股权,以“代建代管”的形式介入开发,并且很快恢复了项目施工,而“长安8号”也摇身变成“佳兆业广场”,成为佳兆业入京第一个项目,才使得该项目回归正轨。 

对于“京城第一烂尾楼”的开发史,罗兰贝格执行总监、房地产与区域经济行业首席研究员刘羽告诉奇点君:“佳兆业广场前身频繁烂尾的根本原因是中间转手接盘者在操盘时更多是资产抄底逻辑和开发销售逻辑,而非商业地产长期运营逻辑。顶级商圈的商业项目,需要考虑周边竞品激烈竞争、自身品牌级次、以及自身产品特色与产品竞争力的打磨,缺乏顶级商业项目运营能力的开发商,在操盘类似项目时必然水土不服难以成功。” 

即便如刘羽所言,但项目频繁转手,也引得外界议论纷纷,甚至还有“风水不好”的传闻,神奇的是,佳兆业接手后竟也陷入危机。
2015年,佳兆业持续被房源被锁、郭氏出走、债务违约、机构催债等一系列事件缠身,致使北京佳兆业广场入市一直推迟到2017年。可此时北京房地产供需已大不如前,甚至国内经济发展也开始放缓,随着更多写字楼和高端公寓陆续入市,国贸CBD板块的入住率开始出现下滑,先发后至的佳兆业广场困难重重。

图片来源/凤凰网奇点商业摄 

可SKP风头正劲,与佳兆业广场所处情势恰恰相反。今年11月16日,北京SKP创下单店单日10亿以上销售额,更是连续六年保持大陆地区百货和购物中心单店销售额冠军。正因如此,SKP新馆入驻让佳兆业广场崛起重燃希望。

SKP是佳兆业广场的最佳Partner?

开业当日,奇点君前去SKP-S进行实地探访时发现,整个商场设计极具未来感,尤其是一层北侧进门处的电子羊惟妙惟肖,很容易令人联想起赛博朋克风格代表作《仿生人会遇见电子羊么?》,将购物者的思想带入未来世界,另外还设计有艺术雕塑、火星博物馆、时间虫洞等等。

图片来源/凤凰网奇点商业摄 

据悉,SKP-S是SKP联手GENTLEMONSTER 合力打造,以“数字-模拟 未来”为主题,讲述了一个关于“移民到火星”一百年后的完整故事,着力打造沉浸式购物体验。

图片来源/凤凰网奇点商业摄 

不仅如此,入驻SKP-S的各个品牌也不遗余力。 PRADA店铺由集团首席执行官PatrizioBertelli亲自参与设计和选品,展示以旅行、户外和露营为灵感的“PRADA ESCAPE”系列。 LOUISVUITTON店内模特是以男装艺术总监Virgil Abloh秀场模特为原型,3D打印而成,为了诠释品牌主旨“旅行的真谛”,店铺内所陈列的鞋、包等均为旅行相关产品。

图片来源/凤凰网奇点商业摄 

除众多一线奢侈品外,街头服饰和小众设计师品牌也有加入。包括STONE ISLAND 、MCM、THOMBROWNE、CANADAGOOSE、Acne Studios等,另外还有大陆首家 RICK OWENS、国内最大的 SACAI 旗舰店等。 

对于购物者体验来说,SKP-S设计近乎完美,但整体来看,是否可以与佳兆业广场业态相融合,仍然要画一个问号。 

“SKP带来商业繁华的同时,也会为业态环境带来负面影响。比如购物人流过多可能会导致这一片环境嘈杂和拥堵,对车库负载能力以及周边进出微循环也提出更高挑战,这会直接影响在写字楼和高端公寓人群工作和生活体验。”北京京商流通战略研究院院长赖阳表示。 

凤凰网奇点商业也发现,SKP-S的设计对佳兆业广场业态并不友好。零售部分占比高,餐饮和其他功能区域占比较低,仅仅负一层是开放式餐饮区,面积有限,虽然分布了多种特色小店,但并没有适合沟通谈判以及休闲娱乐场所,也缺少相对正式的餐厅可供商务和聚会选择。对SKP来说,这种设计可能会有助于提高坪效,但却缺少对佳兆业广场商务区的服务功能。 

目前来讲,引入SKP后,佳兆业广场不止要服务好SKP客群,对整个商业地产业态的环境、交通、商务服务等还要进行综合考虑。 

是佳兆业广场选择了SKP

还是SKP选择了佳兆业广场?

表面上看,佳兆业广场似乎更需要SKP,这棵大器晚成的梧桐树,亟需引来金凤凰提振品牌形象,借势逆风翻盘。有媒体了解到:“佳兆业广场给了SKP一个无法拒绝的价格。” 

财经评论员严跃进也提到:“SKP作为北京奢侈品商场的佼佼者,它的入驻无疑会提升佳兆业广场整体物业形象,对租金提升和商圈打造都有一定利好。” 

但短期内,佳兆业广场历史遗留问题仍然存在。“在同一高能级商圈内不同商业地产项目的经营表现,特别是在交通主干道割裂条件下,很多时候一侧有明显先发优势,另一侧客流量分流严重,店铺经营不善导致承租能力不足,业态频繁调改致使逐步进入恶性循环,这些问题短时间内都难以解决。”刘羽表示。 

凤凰网奇点商业还从远行房地产中介了解到,佳兆业广场办公楼面积约6万平米,目前有三个产权方,除了佳兆业广场自营约2万平米外,还分别低价租给了两个“二房东”各2万平米左右,分别为动产和梦想加,租期十年,且“二房东”已经对办公区进行了精装修,价格还低于佳兆业广场自营的毛坯写字楼。 

远行房地产还表示:“同时租给两个二房东的写字楼很少见,一般只有一个,对佳兆业而言,一旦租期结束续租失败,一下空出4万平米空间短时间内很难消化。” 

另外还有中介透露,佳兆业广场的高端公寓方面,规划数量不到200套,一期84套,二期104套还在开发,一期基本完成租赁,二期在租房源仅有不到30套。并且,国贸CBD附近写字楼和高端公寓已经接近饱和,竞争激烈。中介还表示:“佳兆业广场公寓优势在于自营可短租,但也存在频繁更换住户,频繁断租的风险,租赁情况并不稳定。” 

由此可判断,SKP对佳兆业广场自身收益提升并不会立竿见影,显然属于长期战略决策。 从另一个角度来看,SKP其实也需要佳兆业广场。刘羽认为:“此次SKP选择租赁和运营佳兆业广场,更多是基于单个项目本身区位条件、租赁价格、项目定位及未来经营前景而做出的商业选择,并非是与佳兆业进行系统性战略合作。” 

“对SKP而言,从宏观层面看,在大资管时代到来以及中国核心城市、核心区位存量商业基本饱和的大背景下,未来轻资产管理输出以及存量物业收购改造与价值修复等商业模式必将快速发展,商业地产运营头部玩家需要在这一未来主航道上试验打磨,提升自身核心竞争力;微观层面看,SKP北区自身商铺布局比较紧凑,在进行艺术与科技改造方面存在物理空间约束与商业租金损失,对SKP-S进行整体设计改造更容易,同时,由于SKP拥有成功的经营经验,也提升了SKP在同一商圈对内存量物业改造提升并成功经营的信心。” 

“而对佳兆业而言,引入SKP不仅仅在于获取更高租金收入,而是在于通过SKP盘活商业与快速导流,带动项目其他业态以及整体资产估值,未来不排除佳兆业考虑通过REITS进行部分资产退出,实现在外部融资环境趋紧情况下流动性的重要补充。因此,整体而言,佳兆业广场与SKP是一个双赢的商业合作。”刘羽还表示。


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