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冷眼财技② | “中”字头房企的难言之隐

时间:2020-09-10     作者:狄仁杰【原创】   阅读

房地产企业中的“国企”们,现在还好吗?

 

国内早期的房地产企业都是“国企”形态。1994年,由建设部牵头的首届房企百强中,全部是国有企业。

 

可是到2004年,国务院发展研究中心牵头的新一届房地产百强榜中,仅有12家还位于百强之列。

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国企退出房地产行业已经是一种趋势。国家也一直在引导国企、央企退出房地产市场,甚至对其中部分企业直接发出“退房令”。日前,国家电网便公开宣布,将退出传统制造业和房地产业务,投入到电网主业中,就是一个很典型的例子。

 

事实上,也有部分国有企业是以房地产为主业的。但是,在国家“房住不炒”的大背景下,对房地产行业监管日趋严格,这些国有房地产企业无疑是监管重点对象。

 

我们会发现,房地产企业的国企中,普遍有几大特点,一个是不差钱,有国资背景,普遍融资都不难。今年上半年疫情影响下,拿地普遍谨慎,但是在中国指数研究院发布《2020年1-3月全国拿地排行榜》中可以发现,拿地金额前十强房企中5家为国企。

 

另外一个是负债率控制相对较好,排名靠前的中海地产净负债率仅33%,保利地产也仅为57%,华润置地为30%,远远低于百强上市房企的80%-90%的平均水平。

 

但是,这些国有房地产企业也并不都尽如人意,国企体制内的传统管理方式,在一定程度上制约着企业发展,经营上,也没有民营企业灵活,尽管体制改革一直在深化持续,但并不能一蹴而就。

 

特别是在疫情影响下,对国有房地产企业的应变能力,是一种考验。

 

业绩是经营情况最直观的体现,财报不会说谎。上半年,前十房地产企业中,共有4家是国企,接下来,「智地产」来和大家透过半年报,发现这些头部国有房地产企业的难言之隐。


WechatIMG1791.jpeg来源:中指研究院

 

中海地产:“利润王”名不副实

 

根据半年报,中海地产上半年实现收入886.3亿元,同比增长11%,相比2019年13.6%的增长速度有所放缓。

 

利润方面,公司实现经营溢利312.6亿元;股东应占溢利205.3亿元,同比下降3.7%;净利润率23.2%,同比下降3.5个百分点;毛利率30.6%,同比下降4.3%;核心净利润为179.4亿元,同比上升仅为0.3%。

 

事实上,中海地产的核心净利润增速已经开始下降。2016年~2019年,公司核心净利润增速分别为13.82%、9.21%、8.3%、10.1%。

 

2020上半年净利率更是出现轻微下滑,核心净利润率同比减少2.2个百分点,股东净利润甚至同比减少4%

 

“利润王”的名号早已名不副实。

 

华润置地:业绩指标全线下滑

 

新冠肺炎疫情影响下,华润置地作为内地最大的商业地产运营商,又因为是国企身份,需要带头减免租金,提振商业,受影响也最为严重。

 

今年上半年,华润置地实现签约销售金额1108.2亿元人民币(下同),同比下降6.7%;综合营业额为448.7亿元,同比下降2.1%,其中开发物业营业额为359.7亿元,同比下降1.7%;股东应占净利润(归母净利润)115.4亿元,同比减少9.3%

 

据悉,今年上半年,华润置地投资物业(包括酒店经营)租金收入为49.9亿元,下降12.5%

 

另外,华润置地对旗下61个购物中心、超过5000家品牌,合计减免租金7亿元

 

虽然疫情带来了很多不确定性,但是疫情并不能变成业绩全线下滑的唯一借口

 

保利地产:前三“梦断”

 

保利从2017年就喊出前三的目标,现在已经第三年了,却渐行渐远。

 

上半年,保利实现销售金额2245.36亿元,同比下降11.1%,与排名第三的万科签约销售金额相差接近1000亿,却在前五房企里同比下降最大

 

截至到7月,百强房企的操盘金额首次实现同比上涨,但保利的累计销售金额仍同比下降2.33%

 

显而易见,保利地产今年的销售情况一直不理想。

 

越是逆境,越能检验一个房企的经营能力,同时,逆境之下,也隐藏着向上冲刺的机遇。而保利似乎这两点都没有把握住。

 

招商蛇口:割肉闯“前十”

 

根据统计,2020年上半年招商蛇口全口径合约销售金额1107.1亿元,同比增长9.4%,排名第10,首次跻身销售榜前十名之列

 

然而,这一次的前十来之不易,似乎是“割肉”换来的。上半年,招商蛇口营业收入243.2亿元,同比增长45.7%;归属于上市公司股东的净利润9.1亿元,同比下降81.4%。归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润约7.4亿元,同比下降84.68%

 

究其原因,与其毛利率下降密切相关。上半年,招商蛇口的毛利率仅为23.85%,去年同期为37.88%;社区开发与园区开发的毛利率分别为18.77%、18.28%,分别较上年同期下滑4.32%、18.24%。

 

如此来看,即便进入前十,却也只是表面功夫。

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