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冷眼财技① | 房地产四大天王“恒碧万融”,有多少水分?

时间:2020-09-10     【原创】   阅读

我们第一篇文章先来聊聊房地产行业中的四家头部企业,“恒碧万融”经常绑定在一起被大家来讨论。从年中报业绩中,这四家典型房企的业绩差异很大。

 
一、恒大多销利薄
 
首先,从衡量房地产企业经营能力的营收来看,中国恒大上半年营业额2666.3亿元,碧桂园1849.6亿元,万科1463.5亿元,而融创为773.4亿元。

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数字上看,恒大明显是遥遥领先,与第二名的碧桂园相差了整整一个“融创”还多。
 
增速上,中国恒大为17.5%,碧桂园为8.44%,万科为5.05%,融创仅为0.6%,这一次恒大的增速为后三者之和还要多。
 
咋一看,中国恒大是上半年房地产企业营销中当之无愧的赢家。
 
但是这一数据,却经不起推敲,“销量”好不好仅仅是一方面,还要看赚不赚钱。
 
房地产企业赚钱多少与归母净利润密切相关,这一数据,其实在恒大的“通稿”中,都被隐藏了,仅仅通报了实现净利润148亿元,同比下降46%。但是通过财报却可以看到,其归母净利润仅为65.4亿,大约同比下降了123.1%。
 
相对而言,再来看看其他三家,碧桂园归母净利润为141.3亿元,同比下降10.69%;万科为125.1亿元,同比增加5.6%;融创为109.6亿元,同比增加6.5%。

可以明显看出,恒大虽然营业收入遥遥领先,但却是最不赚钱的一家。

万科和融创仍然是一如既往的稳健,而碧桂园虽然利润也有所下滑,但却仍然保持着整体较高的利润。

二、融创“债务“危机

再换一个角度,最近一段时间,大家都在热议房地产企业的“三道红线”,这是国家控制风险的一个强有力的举措,对整个房地产行业的融资影响是很大的。

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即“345新规”:根据“三道红线”(房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%;净负债率不得大于100%;现金短债比不得小于1倍),试点房企按照“红、橙、黄、绿”四档,以有息负债规模为融资管理操作目标,分档设定为有息负债规模增速阈值,每降低一档,上限增加5%。
 
其中,负债率是其中很关键的指标。从这一数据上来看,半年报中,四大龙头企业,分别为碧桂园88.03%,万科83.87%,恒大86.24%,融创86.56%,指标都比较接近,与红线规定的“不能大于70%”都还有距离。
 
再看净负债率,2019年财报中可以发现,融创的净负债率高达172%,现金短债比达到0.93,在30强房企中居于最高点,其次是中国恒大,高达159%,现金短债比0.61,这两家龙头已经已经三项指标全过线,按照要求,有息负债不得增加。
 
再看看碧桂园和万科,碧桂园2019年净负债率46%,现金短债比2.31;万科净负债率34%,现金短债比1.77;仅仅跨过一个指标,相对而言,负债控制要更好一些。

其实,半年报业绩发布会上,各大房企都不可避免的提到了降负债。
 
三、碧桂园喊话“机器人”时代
 
最后,我们再来看看上半年的抗疫业绩保卫战中,这“四大天王“都做了什么。
 
恒大总裁夏海钧业绩发布会上表示,今年上半年恒大3500亿元销售里面,有2860亿是恒房通带来的,占比82%。
 
简单来讲,恒大上半年的关键词就是“打折促销”,依托线上恒房通,广告铺天盖地,几乎月月推出不同的优惠活动,最低折扣达到7.5折,还伴有其他优惠。也就在9月6日晚间,恒大再次打响“金九银十”突围战,最低折扣降到7折,还是熟悉的味道。
 
其实,大家买房都怕被开发商套路,越是优惠大,越是担心有陷阱,但从恒大利润大幅下降来看,确实打折是真金白银的,有购房意向的,其实是可以考虑入手了,刚需抓紧时间,但投资一定要谨慎。
 
看看恒大的负债,和现金短债比,再看看“烧钱”的造车,或许也能理解许家印为何降价促销了。
 
再看看万科,还是同样的感觉,就是一如既往的稳,各项指标均有小幅度提升,但是也透露了两个动作:
 
一个是TOD,万科总裁祝九胜提到,TOD对于开发商来说,过往只是一道加分题,到今天变成了一道必答题。2010年,万科开始在TOD方面加大投入,如今万科一共获得了49个TOD项目,涉及的建筑面积为1803万平方米,累计总投入为2400亿元。大概70%到80%为居住属性,20%左右是自持,自持当中2/3是综合商业。
 
值得注意的是,龙湖对TOD也非常重视,一直在重金投入。
 
另一个就是大家关注的“拯救泰禾”, 祝九胜坦言,合作取决于三个因素:泰禾自身的生存意识;金融机构对这个问题的理解程度;有关部门的姿态和方案。也就是说,目前还在计划中,也不需要抱有特别大的期待,万科这么稳,是不可能做赔本生意的。
 
而碧桂园其实很有意思,「智地产」其实对这家房企比较有好感的,杨国强这个老头竟然对机器人有这么大的热情,在很多人意料之外,而且,他真的要把这件事做成了,
 
碧桂园财报中,清楚的写着“机器人时代已经到来。”
 
碧桂园总裁莫斌称,碧桂园的新业务包括建筑机器人、餐饮机器人、社区零售、农业四大板块,截至今年上半年已经累计投入9.4亿元。建筑机器人已经有50款在研究,35款进入工地测试,按计划2021年进行小批量生产,2022年能够进入到工地现场。
 
今年6月,杨国强在月度管理会议上强调,要让博智林建筑机器人和装配式建筑真正成功落地,成为企业未来强大的竞争力来源。
 
当然,「智地产」也期待机器人时代的到来,这与我们关注的方向也高度一致。
 
就剩最后一个融创了,这家企业其实也没啥可说的,半年业绩仅完成33%,目前首要目标就是“降负债”, 但是负债虽高,短期债比其实还可以接受,而且也在有意识的降负债,
 
而笔者一直觉得孙宏斌这个人,极具传奇色彩,如果用一个字来形容,就是“野”,至于为什么是这个字,大家细品。
 
从这个半年业绩来看,碧桂园可圈可点,万科稳定输出,融创积极减负,反倒是恒大,负债承压,销售冒进,又搭上汽车这么烧钱的业余爱好,后续如何还需要时间来验证。但是,换句话来讲,杨国强都能变成“钢铁侠”,许家印或许也能成为马斯克呢。


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