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金科服务IPO的里子和面子

时间:2020-11-19     作者:狄仁杰【原创】   阅读

11月17日,金科股份控股子公司金科智慧服务集团(09666.HK)正式在香港联交所主板上市交易。

 
上市首日,金科服务开盘价报46.05港元/股,较此前定价44.7港元/股上涨3.02%,收盘与定价持平,总市值282.9亿港元。


金科服务来自于重庆,母公司金科地产是西南地区头部地产企业。截至2020年6月末,其在管物业总建筑面积约为1.29亿平方米,是第七家在管面积过亿的物业企业。

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关于里子:
净利润复合年增长率81.5%,负债率高达115.9%

根据招股书显示的经营基本面来看, 营收由2017年的10.47亿元增至2019年的23.28亿元,复合年增长率49.1%;
 
2017年-2019年毛利率分别为26.8%、25.7%、27.3%,呈上升趋势。2020年上半年,升至31.62%,呈现上涨趋势。
 
同期,净利润由1.14亿元增至3.74亿元,复合年增长率81.5%。
 
仅2020年上半年,金科智慧服务收益13.69亿元,同比增长36.21%;净利润3.02亿元,同比增长83.03%。
 
在管面积方面,合同总建筑面积由2017年末的1.39亿平方米,增至2019年末2.49亿平方米,复合年增长率33.37%。
 
同期,在管总建筑面积,由0.62万平方米增至1.205亿平方米,复合年增长率39%。
 
2020年上半年,金科智慧服务加速扩张。截止期末,其合同总建筑面积增至2.55亿平方米,在管总建筑面积增至1.297亿平方米,半年增长2.4%、7.63%。
 
扩张背后,负债一直处于高位。截至2019年末,金科智慧服务负债总额35.89亿元。同期,现金及现金等价物仅为3.33亿元,不足以覆盖即期债务为6.85亿元。
 
最近三年及2020年中期,资本负债比率分别为423.5%、714.9%、362.4%、115.9%。虽然持续下降,但物业公司普遍负债较低,仍处于较高水平。
 
值得一提的是,金科智慧服务从2017年至今年前6月,母公司金科集团贡献的在管面积占比分别占总在管面积的66.6%、52.7%、47.1%及46.6%;来自外拓的在管面积占比分别为32.5%、45.6%、48.3%及48.5%。
 
收入方面,最近三年及2020年中期,母公司贡献收益分别为5.62亿元、7.03亿元、9.23亿元、5.59亿元,分别占同期总收益的53.7%、46.2%、39.7%、40.8%。
 
由此可见,金科服务正在逐渐摆脱母公司依赖。
 
关于面子:
智慧科技营收占比1.8%,研发投入刚过300万
 
今年5月,金科物业更名为金科智慧服务,又是一家披上科技外套的物业公司。据悉,五年前,金科智慧服务就开始布局科技板块,招股书还强调,以“服务+科技”、“服务+生态”为发展战略,以大数据、物联网智慧服务平台为驱动,为住宅、商业楼宇等业态提供智慧服务综合解决方案。
 
智慧科技还是金科智慧服务的四大业务板块之一,其他三项分别为,物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务。
 
截止2020年中期末,智慧科技板块贡献营收为0.26亿元,同比增长85.71%,却只占1.8%。
 
招股书中介绍,智慧科技服务主要专注于向物业开发商、物业管理公司及其他公司、业主提供智能解决方案,具体而言,主要包括以下三个方面的服务:
 
智慧设计服务:为物业开发商提供有关项目施工的智能功能解决方案,包括但不限于高科技家庭安防系统、闭路电视安防系统、智慧门禁系统、保安巡逻系统、智能化承载网络系统、智慧社区服务平台、公共设施监控系统及机房建设系统,且向业主销售智能化科技产品。
 
智慧案场服务:为各类物业提供技术服务以吸引购房客或商业租客,主要包括“生命家”房屋展示服务,借此帮助物业开发商展示及推广其物业所用的先进技术;为若干案场服务开发“数字案场”,一款可用于在预售地点系统性地记录及管理员工及访客的软件应用程序,让物业开发商可便利追踪现场人流量及更好地管理其预售活动。
 
智慧综合运营平台服务:开发、定制、安装及维护IBMS(智能建筑管理系统)运营平台,通常包括各种软硬件系统,如云门禁平台、视频监控平台、面部识别系统、一氧化碳监测系统及云车管平台。
 
虽然声称智慧科技方面拥有超过20项自主知识产权专利,但实际上研发投入并不多。最近三年及2020年中期,其研究开支分别为65.6万元、87.4万元、318.3万元、318.6万元。
 
以目前的投入来看,金科智慧服务与科技服务似乎还有一定距离。通过更名进行科技能力的包装,金科物业并不是第一家,也不会是最后一家。
 
此前,华润物业更名为华润物业科技服务,龙湖物业更名为龙湖智慧服务,碧桂园物业更名为碧桂园智慧物业,雅生活更名为雅生活智慧城市服务,万科物业更名万物云等。
 
“智慧服务”不应该成为上市包装的噱头,未来,希望它们真正能以此为努力方向,行稳致远。


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