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真正的科技勇士们,让商办地产“支棱”起来

时间:2020-12-15     【原创】   阅读

先讲几个故事:

 

今年年中时,深圳科技园地标建筑汉京中心将贴了多年的“I love SZ”换成了“全球招商”。

 

SOHO中国官方微信本月初发布,位于北京市中心的光华路SOHO二期,一套7550平方米的高档写字楼房源,决定开始从未有过的“双十一”八折促销。

 

有记者调查还发现,上海陆家嘴板块的永华大厦,整体升级改造后,目前拥有近90%的空置率。工作人员称:以前能租6.5元/平方米/天,现在写字楼在改造升级后,也只能租4元/平方米/天。”

 

事实上,这些现象只是冰山一角,国内一线城市商办市场长期以来整体处于低迷状态。戴德梁行统计数据显示,今年上半年北上广深四个城市的甲级写字楼空置率分别达到16.2%、20.9%、6.7%、25.4%,相比2019年分别上升7.3个百分点、2.4个百分点、2.4个百分点、9.0个百分点。

 

全国形势也不容乐观。据全联房地产商会写字楼分会(CORC)联合部分会员单位统计,2020年上半年一线城市写字楼空置率全部在15%以上运行。全国写字楼平均空置率超过20%,商业营业用房空置率高达30%。

 

穷则变,变则通。商办市场的变革迫在眉睫,谁来拯救绵软的大环境?

 

11月10日,由克而瑞和inPropTech共同主办的首届地产科技大会中,来自商办地产运营商、投资机构、咨询机构、行业协会、地产科技企业先锋等十余位嘉宾,分别从商办写字楼市场、智慧营销与运营、商办地产数字化转型、地产科技对传统行业的价值提升等角度,进行分享和研讨,共探商办地产的突围之路。

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近两年来,超过90%的TOP50地产企业都在探索数字化转型,地产科技势不可挡。相比住宅,商办写字楼其实拥有更大的数字化想象空间。本次大会中,这些行业先锋们,已经着手将想象变成现实,用科技和创新之力,挑战商办地产的趋势变局。

 

一、2020是地产科技元年

 

科技的力量很早就被推崇。早在1975年9月26日,在听取中国科学院工作汇报时,邓小平就提出过“科学技术是第一生产力”。

 

马克思理论中也曾指出:“社会劳动生产力,首先是科学的力量”;“大工业把巨大的自然力和自然科学并入生产过程,必然大大提高劳动生产率”。

 

当下,产业互联网蓬勃发展,通过科技改造传统行业,为传统行业赋能,已经成为必然趋势。

 

房地产是一个既古老又传统的行业,曾经很难将其与科技联系到一起。年初,国家提出万亿级“新基建”战略。而房地产作为传统基建产业,却很难融入其中。

 

“无论是房地产产业链的哪个环节的企业,要想在这个多元化的年代生存下来,都必须着眼于未来。拥抱新技术,推进数字化转型,是房地产企业重塑生长的一个自然选择。”峰会开场,第一财经总经理助理、经营中心总监杜坚指出房地产企业们数字化建设的重要性。。

 

2020年突如其来的新冠肺炎疫情带来全球经济的不确定性。对房地产行业,则是数字化改造的关键一年,线上售楼、智慧工地、智慧社区、科技人居等纷纷亮相。

 

同时,房地产相关的数字化服务企业也备受瞩目。比如房地产数字化服务商明源云的上市,不到两个月的时间,市值最高翻了2倍,市值接近900亿人民币;比如用数字化改造居住行业的贝壳找房,市值最高超过800亿美金的市值,比房地产龙头企业万科的市值还高。

 

“在我们公司的内部,更习惯把2020年作为地产科技的元年。”克而瑞执行总裁刘文超如是说。

 

他还提到,“2020年,各大地产公司在地产科技这个领域的投入是非常巨大的,远远超过过去几年,非常多的房企投资过亿元,同时,高薪聘请房地产数字化人才,重视数字化部门搭建。”

 

对房地产企业和整个行业而言,科技已经不是水中花,镜中月,正在迎来高光时刻。

 

二、只有变化是不变的

 

引发空置率、租金下降的另一个原因,是商办市场供应量的提升。世邦魏理仕发布的《2020年中国区房地产市场展望》显示,2019年全国写字楼新交付面积约为740万平方米,为历史最高值。考虑延期交付因素后,2020年全国写字楼新增供应将达到750万平方米左右,将进一步推高空置率。

 

供应量不断增加的背景下,倒逼写字楼招商竞争激烈,业主方、运营方感受最为强烈,科技也正在成为它们手中最重要的工具。

 

世邦魏理仕执行董事、租户代表主管智慧:以上海来看,十年前写字楼供应大约在300-500万平方米的体量,而当下已经达到1200万平方米,预计五年后还会翻倍。其实,供应量提升也伴随着需求量的提升,总体还是积极向上的。

 

而她对于科技感受最直观的,就是让工作变得更便利了,帮助客户选址更高效了。

 

国寿不动产经营管理有限公司资产管理副总监张兰:上海写字楼市场确实难,越难则越要求新求变,主动抓住机会。最近两年,我们提出“科技国寿”的概念,将业务管理、财务管理、办公智能化打造成一个平台,为决策做出有效的支撑。

 

铁狮门投资咨询(上海)有限公司高级总监、办公租赁负责人杨松:写字楼市场需求正在发生变化,科技类企业需求正逐渐增大,因此,要保持一个敏锐的嗅觉,才能把握行业机遇。而目前来看,科技在写字楼应用场景方面还有很大空间,整个生态链一定要加快速度行动起来。

 

万丈资本执行董事刘颖浩:写字楼有三个关键因素决定了客户会不会选择,第一个是地段,第二是配套,第三,楼本身的品质。应用科技时,尤其是写字楼租赁领域,最简单的就是让客户看到他实际上看不到的东西。

 

中国房地产经理人联盟写字楼专委会副秘书长刘澈:中国房地产由增量市场进入到存量市场,办公室的租赁也从原来的卖方市场转为买方市场。业主方一定是需要重构价值,从传统的物业空间供应商,到搭建平台价值,帮助平台上的更多企业、更多人,借助数字技术转向新增可能性。

 

工欲善其事必先利其器。inSolution总经理罗凌捷认为,商办地产风云变化,写字楼需要更好的运营、市场管理和精细化的动作,而科技是适应变化,引领变化的重要手段。

 

三、想象力没有边界

 

最近流行一个词汇叫“内卷”。 内卷本是一个社会学术语,指代一种社会或文化模式,当某一发展阶段达到一种确定的形式后,便停滞不前或无法转化为另一种高级模式的现象。

 

“内卷”主要特点就是效率低下,大量无用功。而“内卷”现象尤其在传统行业中非常突出,房地产行业是典型代表。打破房地产行业的“内卷”,需要更大的想象力,科技创新是必须的。

 

经过多年的发展,众多科技企业投身到变革传统房地产的行动中来,被房地产企业认可,并取得了丰硕的成果。

 

贝壳找房营销总监张武龙:整个商办地产数字化还处于发展之中,比如招商带看还处在比较原始的阶段,以往客户看一些图片、照片、视频等等,可能并不能完全反映整个项目、商业地产的全貌,其实可以利用VR技术可以完整反映整个项目的格局,提升带看效率。

 

酷家乐副总裁兼Modelo总监苏奇:社会和企业的数字化需求在变化。从设计角度来看,设计本身,设计交付,甚至交互,发生了天翻地覆的变化。通过智能化工具大规模的使用,生成数据之后,再通过大数据进行学习,才能把这些智能设计反馈给用户端,这是一个循环渐进的过程。

 

耘申科技DFocus COO兼联合创始人丁世深:地产科技已经覆盖了整个建筑的整个的全生命周期。一些科技的创新企业和创业者,在一个行业的非常前期的阶段,去承担这份责任,带给这个行业这些变化,指引支撑这些变化。

 

仲量联行中国区房地产科技负责人娄辰:做科技创新的时候,信念感很重要。因为房地产是一个服务类的行业。而服务类行业必然离不开人,做房地产数字化时需要更多开放式的尝试,开放式的创新,要有面对挑战甚至是失败的勇气。

 

嘉铭投资董事长助理创新实验室负责人史博通:我们发现,在数字技术的影响下,整个社会无论是企业之间,人与人之间,都需要重构我们的信任成本。借助科技的力量来做出更加有益于组织的决策,让企业和业主方、供应商成为价值共同体。

 

总体来看,房地产的科技创新并没有边界,但是需要更大的想象力和勇气,也需要改造行业的坚定决心,房地产科技企业才能走的更远。

 

四、梦想照进现实

 

房地产科技跑的很快,但是商办地产在众多场景中事实上还处于初级阶段。对很多科技企业而言,既是机会,也是挑战。

 

“相对于住宅先一步采用智能化营销工具,商办领域在招商方面还是延续传统模式,即依赖于中介的客户资源,采用的基本是套路化的市场定位以及粗放式的招商策略,缺乏智能化营销工具。”inDeco领筑智造创始人&CEO万柳朔如是说。

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万柳朔还指出,如今写字楼产品同质化严重,业主竞争异常激烈,市场对办公产品多样化以及管理精细化(如带看体验升级)提出了更高的要求,写字楼租赁对多样化、智能化的营销工具需求急剧增加。

 

inDeco领筑智造是国内领先一站式互联网公装品牌,至今已经一千五百家以上的客户,接近两百万平方米。创始团队曾是北京最大联合办公空间之一,对商办空间运营拥有丰富的经验。

 

正是因为明晰商办地产的招商痛点,万柳朔认为市场需要一款具备线上样板间功能的产品。峰会上,inSolution正式发布,简单来讲,这是一款赋能写字楼的招商工具。

 

万柳朔表示,inSolution不仅可以为写字楼提供实时Test Fit和虚拟样板间以及电子楼书,同时还可以一键生成看房报告,切中行业痛点,从根本上助力写字楼更高效的招商。

 

inSolution总经理罗凌捷还介绍了inSolution的核心功能。首先,inSolution可以提供电子楼书,涵盖楼宇信息、交通概况、商业配套、周边企业、入驻企业、历史装修等信息,可以直观的展示楼宇优势;

 

其次,inSolution具备3D户型布局及展示,可以切换平面布局、选择设计风格、进行空间walkthrough以及空间视频和3D效果图展示,全面提升了租户带看体验,为租户提供多元化租赁方案。

 

inSolution还可以即时提供看房报告,包括技术参数、造价概算、项目排期、物料参照等,尤为值得一提的是可以通过二维码分享,极大的简化了租户决策流程。

 

值得一提的是,inSolution可以为业主搭建了一个招商管理后台,依据前台智能营销工具在带看中产生的数据,追踪并抓取全面的用户行为数据,完成看房报告分析、户型选择统计等,沉淀用户真实需求,进而准确优化招商策略、提升招商管理效率。

 

整体来看,inSolution定制化商办地产招商需求:第一,提升招商效率,第二优化整体带看的体验,第三帮助写字楼招商沉淀数据。

 

世邦魏理仕执行董事、租户代表主管智慧:需要inSolution来帮助我们快速地响应客户突发奇想的新需求,

 

中国房地产经理人联盟写字楼专委会副秘书长刘澈,她同时还是汉威集团分管写字楼业务部的负责人,她表示,汉威集团在北京拥有开发运营一百万平方米以上的房产,非常高兴看到inSolution这样的数字化产品应用到我们的企业选址当中来,给租户提供了更多智能、便捷、高效的支持。

 

嘉铭投资董事长助理创新实验室负责人史博通也表示,作为业主方,特别想要拥有的像inSolution这样一个能够帮助我们去库存,助力业主的产品。

 

峰会中,不仅有inSolution重磅发布,9am智能办公创始人兼CEO贺虎,还带来了《智慧办公新tenet:用数字化实现办公空间价值创新》的主题分享。

 

9am是全球办公场景数字化设备和平台的优秀代表,致力于以自研的全场景人体传感器和AIoT技术为核心,为企业提供空间数据分析服务和数字化升降工位整体解决方案,用数据驱动科学的空间策略和健康、高效的全新办公方式。

 

贺虎认为,对于未来的地产行业要开始地产科技化,或者以技术驱动的时候,其实做好自己的产品和公司最佳的方式,还是要在技术上有所突破,而不是做一个ok的产品然后靠强大的销售渠做。

 

小库科技创始人兼首席执行官何婉余也做了《AI时代第三代建筑数字语言新可能》的演讲。小库科技主要从事辅助城市规划、建筑方案与开发决策。基于独家的AI设计引擎,打造主产品-人工智能设计云平台,提供分析-设计-审核-管理全流程增效方案,并以AI+服务应用于地产全周期,增强设计收益,提高设计效率,并串联数字化设计全周期管理。至今已经服务了很多房地产企业、设计院等。

 

过去已去,志在当下,未来已来。房地产科技从无到有,商办地产从失望到希望,科技一定是未来最重要的角色。

 

在最后的圆桌环节,嘉宾们还进行了房地产科技的未来畅想。

 

WeWork中国BIM经理张鑫:未来,房地产科技不在于具体技术是什么,而在于在什么场景下用什么样的技术带来什么样的价值。

 

Tenantslink创始人兼CEO王煜涛:地球上所有被人类改造过的东西都是文明的产物,房地产的未来就是PropTech(房地产科技)。

 

Spacesforce创始合伙人徐力: PropTech(房地产科技)核心的关键词,是用数据驱动决策。用这个能力深入行业变得更好,是内在驱动力。

 

艾想投资创始合伙人郑瑞昊: 地产商像大象一样体量太大了,稍微一动就会有创造无数创业机会,科技公司未来要更好的适应房地产周期和需求变化。

 

站在百年变局的分水岭上,要么创新,要么等死,商办地产别无选择。只有和真正的科技勇士们携手,才能抗内卷,搏趋势,逆周期,创造无限可能。


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