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“跨过”中介直接交易,卖房仅需三天!美国房产交易平台Opendoor敲钟,市值180亿美金

时间:2021-03-14     【原创】   阅读

北京时间12月21日晚间,美国房地产线上交易平台Opendoor通过SPAC(Special Purpose Acquisition Company,即特殊目的收购公司)正式在纳斯达克开始交易,交易代码为“OPEN"。

来源:富途牛牛
今年9月,Opendoor就已经宣布将通过与社交资本Hedosophia Holdings II合并进行上市,后者即为一家SPAC公司。上市之后,Opendoor市值接近180亿美金,仅次于美国最大的房地产交易平台Zillow(市值超300亿美金)。
根据统计,在SPAC交易之前,Opendoor从包括软银、Khosla Ventures、Lennar、General Atlantic和Access Technology Ventures累计募资超过13亿美元。2016年,Opendoor宣布融资2.1亿美元D轮融资,进入独角兽行列。
2018年6月,Opendoor获得由General Atlantic和Access Technology Ventures领投的E轮融资,总金额3.25亿美元。当时,Opendoor估值超过20亿美元。
此后,Opendoor又获得4亿美元,这次是来自软银愿景基金的资金支持。当时,Opendoor指出,其总融资包括10.45亿美元股权资本和20亿美元的债务融资。
2019年初,Opendoor又完成3亿美元融资,估值达38亿美元,投资方包括泛大西洋投资(General Atlantic)、Hawk Equity、软银愿景基金、Access Technology Ventures、Lennar Corporation、Fifth Wall Ventures、SV Angel、纪源资本、Khosla Ventures、GV等。
一、24小时内出价 三天内销售
Opendoor成立于2014年,创始人是美籍华人Eric Wu和出身PayPal的Keith Rabios。Opendoor的主要业务特点是可以帮助用户“绕过”房地产经纪人,通过其网站和移动应用程序,可以直接购买和出售房产。具体采用买入房源再售出的模式,人们只要在网上或智能手机上点击几下,就可以把自己的房子卖给Opendoor,Opendoor利用市场数据提出报价,进行房屋评估,然后把房子卖给未来的买家。其官网打出的口号是“Sell your home from the comfort of your couch.”即:在舒适的沙发上卖掉你的房子。

来源:官网截图
实现成交是通过运用定价模型,完全去除传统房产交易中的经纪人,以此来提高房产交易效率。把二手房交易的模式从C2C变成C2B2C,买方的交易对手从个人变为B端机构,改造后的二手房产品具备差异化和竞争力,增加了房产交易环节的确定性,缩短交易周期。
另一方面,由于深入改造环节,相当于获取了房源的控制权,在撮合角度能加快成交效率,同时也能分摊房产买卖的风险。
二、实现“去中介化”,通过提高佣金盈利
为了保证整个房地产交易环节的顺利运行,Opendoor其模式主要有以下特点:1.无需经纪人,在技术角度去中介化。一方面,卖方只需在Opendoor网站平台上输入房屋地址,平台就会通过算法对房屋进行定价,几分钟内生成房屋报价,并派出质检员上门检查房屋实际质量。如果卖房接受报价,Opendoor会将房屋直接买下,并进行重新装修维护,以提高售价。
另一方面,当买家在Opendoor平台上搜索到感兴趣的房产,可以选择自主随时看房。Opendoor主要通过智能密码锁和远程监控设备同步运行的方式,不仅为买方打造便捷的看房体验,省去预约经纪人的中间环节,又节省了交易平台的经纪人佣金成本,从技术角度实现去中介化,有效保障房产交易安全。2.降低搜寻成本,提升买卖成交效率。大部分互联网平台获取交易双方的信息,进而撮合双方进行交易,都能够实现降低交易双方搜寻成本的目的。
但是相比于直接对接,像opendoor这类专业的中介公司运用“买入再售出”这种模式能够让卖方快速脱手,有利于聚集更多的信息与资源,进而提供买方更多的选择,能够更近一步地降低搜寻成本。
另外,opendoor在卖方接受报价后,会派专业人士对房源进行考察,还提供了自制门锁以及摄像头,提供24小时全天候的房屋自助向导服务,买房用户可以在房主不在的情况下考察房源。它一方面是主动承担起信息的搜集工作,另一方面则是提高买方在搜集信息方面的便利性。3.通过提高交易佣金和售价寻找赢利点。Opendoor通过简化房产交易流程,赢得越来越多客户的青睐,也带来了高额盈利,来源主要是交易佣金(7%-8%)和房产交易差价。
虽然Opendoor佣金高于传统房地产中介的佣金水平(4%-6%之间),但是由于Opendoor平台的挂牌过程方便快速,很多卖家都愿意接受其高额佣金。
此外,Opendoor在出售房屋时,也会按一定比例提高售价,以此作为另一个盈利点。通过节省用户时间的成本,也是为用户节省了一笔额外的“时间成本”费用。

资料来源:官网信息,京东数字科技研究院整理
Opendoor的竞争优势是对于业务模式的颠覆性创新,通过去中介化提升效率,打造了一个完全自助化和技术驱动的线上房产交易平台。其核心竞争力主要体现在线上端运用算法对房屋进行快速精准定价;线下端采取智能密码锁,让用户可以脱离经纪人自助看房。虽然Opendoor收取的费用稍高于传统房产中介收取的价格,但速度和便捷都是传统房产中介所不能及的。
三、拓展贷款业务及“以旧换新”
据了解,Opendoor未来发展也在规划新的路径,一方面,推出房屋贷款业务,允许德克萨斯州和亚利桑那州州的购房者直接从Opendoor应用程序获得抵押贷款。公司表示,它向房主提供全现金优惠,每年达到40亿美元的交易,在包括亚特兰大在内的20个市场开展业务。
另一方面,公司与房屋建筑商合作进行“以旧换新”计划。房主可以将房屋出售给Opendoor,然后在一次交易中从Lennar或其他附属房屋建筑商处购买新房。
市场分析认为,虽然Opendoor短期内已经探索出一条全新的房产交易路径,但在定价方式和资金运作方面还有一定的调整空间。
Opendoor若能进一步优化定价方式,提升数据和科技能力,可以减少或去除定价过程中的人力使用,企业将进一步节省成本,并提高用户的房屋买卖效率。
不仅如此,Opendoor目前用于购房的成本过大,每个月购入的几百甚至上千套房屋,在售出之前资产都难以变现,形成很大的负债比例。公司每年以超过25亿美元的价格购买房产,自有现金流难以负担如此巨大的成本支出,导致公司处于高负债状态。
日后的发展中,Opendoor势必要解决高负债的资金问题,提高资本运营效率,获取更多融资渠道和盈利增长点,不断优化算法和定价模型,促进交易流程完全自动化,实现可持续的经营闭环。
四、2023年预计收入接近100亿美金从确定合并上市,到正式登陆纳斯达克,Opendoor得到了资本市场的追捧。律格资本分析称:
1. Consumer Real Estate市场巨大。68%的美国人有自己的住房,剩下32%可能在某一个时刻也想要买房。每年美国国内的房产交易量为500万,市场规模在1.6万亿美金,4%的市场占有率,就是500亿美金的收入。
房子在线购买还是比较困难的,美国房产市场极其分散,目前在这个市场没有任何一个dominate的玩家。2. Opendoor的Business Model可以实现规模快速扩张Opendoor的业务可以概括为Virtuous Cycle:一个用户登录http://Opendoor.com输入自己房子的基本信息,就可以在24小时内得到自己房子的现金出价,并在三天内卖掉自己的房子,对用户来说是极致体验。Opendoor通过这种方式,收购更多房产,促进更多的买卖交易,从而得到更大的市场份额,因此可以做更多的在线增值服务,比如抵押,产权,托管等。
因为规模效应,Opendoor可以拿到比个人用户更便宜的贷款,并把这些返点给用户。所有这些最后都会给公司带来更多的新用户,从而达到正循环。3. 越来越多的美国年轻人搬离一线城市、长期0利率、年轻人线上购买行为都是未来线上房产交易的增长点美国目前一线城市房产缺少供给端、一线州政府才去增加税收的政策,以及因为疫情原因,使大部分人可以work from home,为了生活的更好,使得越来越多人美国人在搬离一线城市。
美国有7500万在数字化进程中长大的年轻人,正在成为买房的主要用户,希望在线上购买任何东西。
美联储宣布长期保持0利率,促进房地产的持有和流动。
4. Opendoor目前市场占有率第一,收入增长很快,估值合理
Opendoor目前的规模是第二名的4.4倍,基本是行业老大的地位。如果按照美国房产市场1.6万亿规模,4%的market share就是超过500亿美金的收入,公司的增长潜力非常大。
当然,Opendoor也并非完美,其2019年净亏损3.39亿美元。并且,当新冠疫情来袭时,它暂停了购房。为了遏制亏损,还解雇了35%的员工,并出售了大量库存。通过上市融资,Opendoor获得了 10亿美元现金,并计划用这笔钱来实现增长。Opendoor预计,到2023年收入将达到100亿美元,并表示,通过占据美国房地产市场4%的份额,它可以成为一家价值500亿美元的公司。


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