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扒完「安居客」招股书,我发现了藏在其中的隐忧和讽刺!

时间:2021-04-29     【原创】   阅读

安居客招股书中提到:“用户选择我们,因为房源信息全面且真实。”你觉得呢?
4月8日港交所披露,安居客正式递交上市申请,这是58同城私有化后,首次拆分旗下业务赴香港上市。

招股书显示,58同城持有安居客45.3%的股权,58同城董事长兼CEO姚劲波直接持有13.5%股权,腾讯持股为14.1%,General Atlantic持股为7.7%,华平投资持股为7.9%,欧翎投资持股为3.9%。
未来,姚劲波、Nihao Haven公司、Quantum Bloom集团有限公司和58同城将成为公司控股股东。招股书中还披露,3月2日,安居客完成2.5亿美元融资,由碧桂园关联全资公司BEAM MERIT LIMITED领投,新世界发展、新鸿基、雅居乐、恒基地产、中建地产、时代地产、华懋地产参与融资。
不难猜测,这最后一笔融资,明显是在给地产爸爸们投桃报李。
一、2020年净利润下降4亿元
安居客对外一直以“流量王”自居,可收入却并不尽如人意。
业绩方面,2018年至2020年,安居客分别实现收入62.163亿元、75.791亿元、80.524亿元,年内利润19.07亿元、23.063亿元、19.547亿元,同期净利润率分别为30.7%、30.4%及24.3%。
对比来看,2020年净利润下降近4亿元,净利率下降6%。
安居客收入主要来自房产经纪品牌及经纪人及开发商提供的在线营销服务。其中,2020年在线营销服务收入为78亿,营收占比超96%,贡献了绝大部分毛利。
这也就意味着,安居客的主要收入来源仍旧是传统的端口收入,没有第二增长点。
流量方面,截至2020年12月31日,安居客2020年第4季度平均移动月活跃用户量为6700万,按2020年平均移动月活跃用户量计算,安居客在线房产平台上的付费经纪人数量超72.6万人,占据67%的线上房地产营销市场份额。

招股书中显示,公司的网站、APP、微信小程序为获取用户的主要渠道,公司高度依赖营销渠道产生的流量,广告平台可能会大幅提高价格,随着竞争的加剧、公司寻求扩张现有市场的业务,营销成本将越发高昂。
可是,流量背后,又有多少人贡献了流量,却失望而归,究竟有多少水分,究竟价值几何,难以评估。
二、收购爱房投资损失增加211.2%
安居客旗下运营的聚焦于新房交易服务平台的爱房,主要通过经纪品牌及经纪人促成开发商新房销售。
招股书显示,2020年其交易总量达653亿元,较2019年增长282%。爱房于2019年初开始投资房产经纪SaaS提供商巧房,2020年12月全面合并巧房,累计拥有34.4万名经纪人用户。
招股书还提到,应占以权益法入账的投资损失,公司的应占以权益法入账的投资损失从2019年的人民币3300万元增加211.2%至2020年的人民币1.03亿元,此乃主要由于爱房于2020年公司收购前产生的损失净额较2019年增加。
财务收益方面,公司的财务收益从2019年的人民币230万元大幅增加至2020年的人民币2290万元,此乃主要由于银行账户有新增的现金存款。
财务成本上,从2019年的人民币120万元大幅增加至2020年的人民币2.071亿元,原因是分担58同城有限公司贷款项下的长期债务而产生的利息开支。


数据显示,截至2020年12月31日,公司向房地产开发商支付的押金余额为人民币2.96亿元,应收账款为人民币22.81亿元。
对此,安居客表示,由于已完成收购爱房,预期我们自新房交易服务产生的收益将进一步增加,且预计该增加将极有可能导致日后应收房地产开发商的账款大幅增加。
此外,为房地产开发商提供在线市场推广服务而产生的大笔应收账款。倘若房产发展商的营运及流动资金状况恶化,可能无法收回该等款项。
对于募集的资金,安居客表示,拟用作投资技术实力及产品开发、拓展新房交易业务、臻选战略合作、投资及收购机会;偿还贷款;营销及推广,以提高品牌知名度等。
三、安居客是贝壳找房的对手吗?
2020年,58同城以高达87亿美元的方案在纳斯达克退市,成为继360之后美股中概股私有化最大宗案例。
当下,58同城将旗下房产业务都装入安居客这一上市主体,这包括房产信息营销平台安居客+58房产、新房分销平台58爱房,以及全资收购的房产SaaS系统巧房科技。安居客希望从在线营销服务供应商,升级为开放型房地产信息交易服务平台。

安居客一直将贝壳找房视为最大竞争对手,贝壳找房上市当天,姚劲波发文:“今天贝壳上市,向左晖总表示祝贺。但负责任的讲我们相信开放平台Android会大于封闭,58安居客退市后会全方位进入/赋能产业!”
姚劲波随后还在评论中表示,希望行业更好,创业者都能自由飞翔。“我们哲学是,让创业者更强、行业应该百花齐放。”

早前,58同城还曾联合多个房产经纪品牌成立了“反贝壳联盟”,与贝壳找房对抗。姚劲波还质疑贝壳找房“既做运动员,又做裁判员”。他将贝壳视为封闭的苹果,称58同城是开放的安卓。
就在58同城上市的同一年,贝壳找房上市,市值最高超过800亿美金,约是退市之前的58同城的十倍。
安居客的市值能有多少?安居客最早于2007年成立,起初主要做二手房广告服务业务,创始人为梁伟平。因端口费涨价遭传统中介抱团抵制,上市失利后,2015年,安居客以2.67亿美元的价格被58同城全资收购。曾经最高达到15亿美金。
四、“老毛病”屡教不改
安居客对外界“假房源”的客观形象已经根深蒂固。2021年3月23日,上海链家集中下架万套房源的消息登上了微博热搜,评论区里却掀起了对安居客的集体讨伐。“查查安居客吧”、“安居客全是假房源”、“安居客虚标价格”诸如此类的声音铺天盖地而来,再次把假房源肆行的安居客推到风口浪尖。

全面声讨的背景下,安居客却还在招股书中强调,用户选择平台的主要原因之一是房源信息全面且真实。公司也意识到,如果无法保证房源实时性、真实性、准确性,平台对用户的吸引力及用户活跃均可能下降。
另一方面,招股书显示,公司面临透过平台发布的信息及所提供服务产生的潜在责任,而公司可能因抗辩该等潜在责任而产生巨额成本及声誉受损。
自2013年推出竞价推广系统以来,关于虚假房源问题的投诉层出不穷,至今58集团房产板块违规信息依然见诸报端。
从2017年至2020年,全国多地住建委、网信办等监管部门多次通报58集团旗下58同城和安居客违规现象,牵涉虚假房源泛滥、黑中介、上线小产权房和保障性住房以及涉嫌泄露用户信息等问题。
此前,安居客曾因用户信息保护不善被监管机构通报过。上海通信管理局在2020年12月通报22款存在较典型个人信息保护问题的APP名单,其中就包括安居客。
有数据显示,58同城安居客因未完成违规整改被通报,三年中至少被通报七次。在黑猫投诉平台上,针对安居客的投诉超过700条,基本上都是针对虚假房源、骗取客户信息的问题。

没有诚信,何来发展,没有诚信,何谈未来?


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